깡통전세(전세사기) 피해 예방법

 

약 두 달 전 이직으로 귀국을 하게 되었다. 직장 근처의 집을 알아보다 신축 전세 집을 보게 되었다. 보증금 2억인 투룸이었다. 급하게 준비해야하는 큰 돈이기 때문에 전세대출을 알아보았지만, 국내에서 재직 경력이 없어 몇 달을 기다려야 하는 상황이었다. 그럼에도 집의 위치가 좋아 첫 몇 달은 월세로 살다 전세로 전환하는 방식으로 계약을 하게 되었다.

 

하지만 전세계약 전환전에 여러가지 정황상 빌라가 깡통전세일 수도 있다는 의심을 품게 되었다. 등기를 들고 은행에 상담을 받아보니 높은 근저당 설정과 개별등기가 아닌 건물전체의 통등기인 점을 고려해 볼때 대출심사를 통과하지 못할 것은 자명하고, 대출 가능 여부와 상관없이 이런 집은 계약을 하지 않는 것이 좋다는 의견을 받고 무사히 탈출하였다. 생애 첫 부동산 계약이어서 모르고 지나친 것도 있었고, 이기회에 관련 공부를 하게되어 조언을 받은 부동산의 도움으로 계약전/후에 할 일을 정리해 보았다.

 

계약전 할 일 

1. 공인중개사무소의 정상등록 여부를 확인한다

: 공인중개사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 확인 필요 

->  국가공간정보포털 (http://www.nsdi.go.kr) 또는 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr/main/grisMain.do)에서 확인하거나 시군 부동산 관련 부서로 전화하여 꼭 확인해야 함 

 

2. (공인중개사에게 요청) 임대물건의 건축물대상, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 확인한다

- 건축물대장 

- 등기부등본 

- 납세증명서  (국세완납증명) 홈택스 (www.hometax.go.kr )에서 확인

- 지방세 납세증명서: 위택스 (www.wetax.go.kr )에서 확인 

* 관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우, 임대인 또는 공인중개사에게 새로 발급할 것을 요청

* 확정일자 및 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청 (이해관계인만 열람 가능) 또는 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/) 에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회가능

 

3. (공인중개사에게 요청) 집주인 신분증 등 서류의 진위 여부를 확인한다 

: 등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 확인 (신분증 사진과 얼굴 대조집주인의 신분증 진위 확인)

- 주민등록증 진위확인: ARS 1382 또는 정부24 (www.gov.kr)에서 확인 

- 운전면허증 진위확인: 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr)에서 확인 

- 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인: 정부24 (www.gov.kr)에서 확인 

 

4. (공인중개사에게 요청) 집주인 대신 "대리인"이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인할 사항

: 집주인의 인감증명서 (부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 함 (위임장 등 반드시 확인) 

: 인감증명서가 집주인 본인이 발급한 것인지 확인한다 

 

 

계약 후 할 일

1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 해야한다 

: 계약일에 확정일자를 받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생)이 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음 

* 전입신고는 정부24 (www.gov.kr)에서 가능

* 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 전입세대 열람 가능(읍면사무소 또는 주민센터 방문) 

 

2) 주택 전월세 신고를 해야한다. 

: '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정에 따라 '21년 6월 1일'부터 주택 전월세 신고 의무화 

* 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차 계약 당사자가 신고 

 

3) 임대 (전세) 보증금 보증에 가입한다 

: HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있다 

- HUG주택도시보증공사: 1566-9009 

- SGI서울보증: 1670-7000 

* 등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무 (보증수수료: 임대인 75%, 임차인 25% 부담) 대상이며, 기존주택은 21.08.18부터 임대차 계약 체결하는 경우 의무 가입(자세한 사항은 '민간임대주택에 관한 특별법' 확인) 

 

4) 임대차 관련 상담 

: 주택임대차 3법 관련 (계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제 등 ) 상담 가능 

- 경기도 무료법률 상담실 031-120 또는 031-8008-2246

- 경기도 열린민원실: 031-8008-2255 

- 경기도 북부청 종합민원실: 031-8030-2255

- 대한법률구조공단 상담안내: 132 

 

기타사항: 부동산 표시 광고 위반 (허위매물 등) 및 집값담합 신고 

- 부동산 허위 매물 신고: 부동산광고시장김시센터(https://budongsanwatch.kr/) 02) 6951-1375 

- 집값담합 신고: 부동산거래질서교란행위 신고센터 (https://cleanbudongsan.go.kr/) 1833-4324 

 

 

 

자료제공: 정희공인중개사사무소(은평구 신사동)